Договоры, заключаемые для реализации ипотечного кредитования, и их исполнение

Правовую технологию ипотеки также определяют правомочия залогодателя по отношению к заложенному имуществу. Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда имущество заложенное остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. При этом речь идет не обязательно о непосредственном соприкосновении с заложенной вещью (например, залогодатель может отсутствовать временно в заложенной квартире, оставаясь ее владельцем). Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение или пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т.д.), считается, что оно оставлено у залогодателя (п.3 ст.338 ГК РФ). Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств. Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия, однако он лишен третьего правомочия собственника – права распоряжения заложенной вещью.

Сущность ипотеки определяется также объемом требований, которые она обеспечивает. Такие требования определены в ст. 3 Закона об ипотеке.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 3 Закона об ипотеке).

Как уже ранее указано, в правовую конструкцию ипотеки входит не только понятие залога, но и понятие недвижимого имущества. Конкретизация перечня такого имущества производится в ст. 5 Закона об ипотеке. Так, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, не подлежащих ипотеке;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (объекты недвижимости в жилищной сфере);

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке «Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся» (п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке).

Правила Закона об ипотеке применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке (п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке).

Если другое не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как одно целое (п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке).

Часть имущества, раздел которого просто невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным.

Не допускается ипотека:

– имущества, изъятого из оборота;

– имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;

– имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке).

Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Договор об ипотеке заключается по порядку с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке (ст. 8 Закона об ипотеке).

Так, подводя итоги рассмотрению вопросов понятия и правовой природы договора ипотеки, можно сделать выводы.

Понятие договора ипотеки не составляет особых проблем в правоприменительной практике в связи с тем, что это понятие закреплено в п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке. Договор об ипотеке опосредует реализацию правовой конструкции договорной ипотеки и представляет собой соглашение сторон, из которого порождается ипотечное обязательство. Правовая природа же ипотеки определяется тем, что ипотека – есть, прежде всего, залог, особенностью которого является его предмет – недвижимое имущество. Правовая природа ипотеки вытекает из правовой природы залоговых отношений, которые характеризуются установлением обременения на предмет залога в пользу кредитора, имеющего преимущественное право удовлетворения требований, обеспеченных залогом перед другими кредиторами, за счет стоимости заложенного имущества. Особенностью правовой природы ипотеки как вида залога является установление правомочий залогодателя по владению и пользованию заложенным имуществом, то есть ипотека является особым видом залога – с оставлением заложенного имущества у залогодателя.

Полезная информация:

Межбанковские кредиты
Свои кредитные ресурсы КБ может пополнять за счет ресурсов банков, т.е. за счет межбанковского кредита (МК). Свободными кредитными ресурсами торгуют устойчивые в финансовом отношению КБ, у которых всегда есть излишек ресурсов. Привлечение МК осуществляется двумя способами: самостоятельно путем прям ...

Преимущества ОАО «Альфа-Банк»
Альфа-Банк занимает одно из лидирующих положений среди российских банков. С каждым годом он все больше укрепляет свои позиции на российском финансовом рынке, реализуя ключевые проекты и обеспечивая рост во всех сегментах своего бизнеса. В рейтинге розничных банков по уровню клиентского обслуживания ...

Нормативная база регулирования рынка ценных бумаг Венгрии
Фондовый рынок Венгрии является старейшим из всех восточноевропейских стран, который регулируется двумя Законами: Законом о компаниях, принятым в 1988 году; Законом об открытой эмиссии ценных бумаг и фондовой бирже, принятым в феврале 1990 года. Как раз таки последний был использован в качестве нор ...