Договоры, заключаемые для реализации ипотечного кредитования, и их исполнение

«1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя».

На практике возник вопрос о возможности ипотеки права аренды земельного участка. Согласно ст. 340 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. В качестве примера реализации данного положения на практике можно привести Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 июня 1998 г. № 956/98, в котором указано, что вывод апелляционной инстанции о рассмотрении спора в отношении ненадлежащего субъекта правоотношений является ошибочным. Истец является арендатором земельного участка, на котором расположено заложенное строение. В соответствии с п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.96 № 6/8 договор ипотеки, при котором в залог передается только здание или сооружение, а право аренды земельного участка не является предметом залога, должен считаться ничтожной сделкой согласно ст.168 ГК РФ [24].

Это единственный случай упоминания в ГК именно ипотеки права, принадлежащего залогодателю. В остальных случаях говорится либо о залоге прав, либо о залоге имущественных прав (к которым, кстати, может быть отнесена и аренда). В связи с этим можно предположить, что ст.340 ГК устанавливает скорее исключение, чем правило.

В свою очередь Закон об ипотеке несколько раз упоминает о возможности ипотеки права аренды, устанавливая для нее особый режим. Так, помимо того, что право аренды является специфическим предметом ипотеки, ипотека этого права может устанавливаться только с согласия арендодателя, и в договоре об ипотеке права аренды арендованное имущество описывается так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также указывается срок аренды. При этом наличие согласия арендодателя является обязательным условием для действительности договора ипотеки [36].

Кроме того, не допускается удостоверение ипотеки закладной, если ее предметом является право аренды предприятия как имущественного комплекса, леса или земельного участка (из состава земель сельскохозяйственного назначения). Если предметом аренды является иное недвижимое имущество, то при удостоверении такой ипотеки закладной в ней указывается точное название имущества, являющегося предметом аренды. При этом указывается лишь точное название арендованного имущества, но не его описание, как это требуется применительно к договору об ипотеке. При обращении взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества последнее реализуется в соответствии с правилами, установленными в отношении обычной ипотеки, с последующим оформлением уступки данного права, т.е. путем продажи с публичных торгов или на аукционе в порядке, предусмотренном ст.ст.447 – 449 ГК (ст.56 Закона об ипотеке). Таким образом, фактически получается, что должны быть проведены публичные торги по продаже права, в результате которых заключается не договор купли-продажи, а договор уступки права, на который распространяется действие ст.ст.383 – 389 ГК.

В ряде случаев могут возникнуть и иные вопросы, связанные с ипотекой права аренды, например, подлежит ли при залоге части здания также обязательному залогу право аренды земельного участка (или его части), на котором расположено это здание? В этом плане также еще не разработано приемлемой методики рассмотрения и практического разрешения таких вопросов. В практике можно встретить примеры, когда суд указывает о необязательности перехода прав на земельный участок при ипотеки части здания [23]. Однако, заключив, например, договор ипотеки на обе части здания залогодатель может необоснованно «обойти» требование о залоге земельного участка под ним. Такой пример также имеется в судебной практике и суд признал данный договор притворной сделкой, расценив его как совершенный с целью прикрыть другую сделку – договор о залоге всего здания, при котором потребовался бы залог права аренды находящегося под ним земельного участка. Заметим, что предметом залога являлось практически все здание, кроме обеспечивающего его жизнедеятельность помещения бойлерной. Однако впоследствии данное решение было пересмотрено, а договор признан соответствующим законодательству [34].

Справедливости ради остается лишь признать, что данный случай порождает множество вопросов и требует выработки при залоге части здания определенной методики. Например, при буквальном толковании нормы, закрепленной в п.3 ст.340 ГК, только при ипотеке здания или сооружения (то есть в целом) подлежит также залогу и право аренды земельного участка, на котором оно расположено. Однако данный подход, как было описано выше, открывает простейший способ обхода этой нормы – путем дробления предмета ипотеки и исключения из здания его малозначительных помещений, что на самом деле свидетельствует о притворности действий сторон. Тем более, что право аренды объекта недвижимости (земельного участка) может быть заложено лишь с согласия арендодателя, что может потребовать дополнительных затрат времени. Если же исходить из обязательности залога части земельного участка, пропорциональной закладываемой части здания, то на практике дело может дойти до абсурда, когда для залога, например, восьмиметровой комнаты, составляющей 1/100 здания, а, соответственно, и земельного участка, может потребоваться залог права аренды этой его доли, что практически может оказаться нереальным в силу ее малого размера. Однако, отсутствие подобного указания в законе приводит к нарушению принципа единства права на недвижимость и земельный участок, занятый ею. Таким образом, для устранения указанного пробела можно рекомендовать распространить правило о переходе права на земельный участок и на ипотеку части здания или сооружения, изменив абзац первый ст. 69 Закона об ипотеке следующим образом:

Полезная информация:

Методы установления предельных сумм по факторингу
В мировой банковской практике обычно используют три метода установления предельных сумм по факторингу. Определение общего лимита. Каждому плательщику устанавливается периодически возобновляемый лимит, в пределах которого факторинговый отдел автоматически оплачивает переуступаемые ему платежные треб ...

Проблемы развития банковского инвестирования
Притоку в инвестиционную сферу частного национального и иностранного капитала препятствуют политическая нестабильность, инфляция, несовершенство законодательства, неразвитость производственной и социальной инфраструктуры, недостаточное информационное обеспечение. Взаимосвязь этих проблем усиливает ...

Банковские инвестиции, их сущность и цели
В современной кредитной системе ряда развитых стран мира широкое распространение получили инвестиционные банки. К их выделению привело разделение труда и специализация в кредитной сфере в большинстве стран Запада прежде всего в США, Японии, Англии, Франции. Главная задача инвестиционных банков – эт ...