Проблемы ипотечного жилищного кредитования в России

Ипотека как таковая представляет собой финансовые обязательства, обеспеченные залогом приобретенной недвижимости. Принято считать, что в мире существует две основные модели ипотечного кредитования: американская

(двухуровневая), и германская (своего рода система ссудо-сберегательных касс и кооперативов). В полной мере у нас в стране ни одна из этих моделей не реализована, хотя более приемлема, по-видимому, американская – через федеральные ипотечные агентства. В целом же, ипотека как инструмент обеспечения населения жильем оправдала себя во всем мире.

Тенденции последних лет говорят о том, что и в нашей стране она приобретает все большую популярность. Американская двухуровневая модель рефинансирования работает следующим образом: «Для того, чтобы приобрести недвижимость, вы получаете кредитный ресурс, приобретаете квартиру, регистрируете право собственности, а приобретаемый (или имеющийся) объект недвижимости передается в залог банку с оформлением соответствующей ценной бумаги – Закладной. Выкупить ее может иной другой финансовый институт, в нашем случае – это АИЖК (Москва). На первом этапе мы предоставляем финансовый ресурс Заемщику на основе кредитного договора либо на основе договора займа, после чего рефинансируем закладную в Москву. Агентство ипотечного жилищного кредитования организует выпуск ипотечных ценных бумаг и выставляет их на рынок, тем самым получая более дешевый денежный ресурс, и эти деньги возвращаются к первичным кредиторам – банкам, которые выдают кредит заемщику. По этой схеме действует ипотека по всей стране. Юридически АИЖК и НОАИЖК – разные лица, но работаем мы в одной системе, при этом 100% акций АИЖК принадлежит правительству Российской Федерации, а 70% акций НОАИЖК – Администрации Новосибирской области».

Анализируя структуру гражданско-правовой базы ипотечного кредитования в России, можно заключить, что развитие залогового кредитования жилья у нас направлено на создание вторичного ипотечного рынка [44, c. 215-221]. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладные на недвижимость. Государству при этом отводится решающая роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости.

На сегодняшний день можно сформулировать ряд правовых проблем, тормозящих развитие двухуровневой модели ипотечного кредитования [42, c. 39-47].

Во-первых, не до конца создан правовой механизм рефинансирования ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Принятие Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» предполагало участие АИЖК в эмиссии ипотечных ценных бумаг. Однако противоречия, которые содержал данный закон до последнего времени и другие нормативные правовые акты в области ипотеки, пока не позволили запустить механизм рефинансирования ипотечных кредитов. Облигации, которые эмитирует сегодня АИЖК, обеспечены государственными гарантиями, а не закладными на недвижимость.

Во-вторых, у региональных властей отсутствует гражданско-правовая база по развитию ипотечного кредитования в регионах. Подтверждением этого является тот факт, что федеральное АИЖК было создано в 1997 г., а деятельность региональных операторов началась только в 2003 г. Это объясняется тем, что у региональных властей, как правило, не разработаны и не приняты комплексные программы о рынке доступного жилья. Однако именно региональные власти обладают всеми полномочиями проведения жилищной политики на местах с учетом региональных особенностей ситуации на рынке недвижимости.

Таким образом, для решения поставленных правовых проблем, тормозящих развитие ипотеки по схеме АИЖК, необходимо совершенствование федерального законодательства, которое в свою очередь должно базироваться на комплексных программах о рынке доступного жилья в регионах. Региональные программы должны определить рыночные и административные методы государственного воздействия на рынок жилья в целях повышения его устойчивости и, соответственно, доступности.

Полезная информация:

Методика кредитования юридических и физических лиц
Кредит – ссуда в денежной или товарной форме, предоставляемая кредитором заемщику на условиях возвратности, платности, срочности, дифференцированности, целесообразности. Система банковского кредитования – это совокупность элементов, определяющих организацию кредитного процесса и его регулирование в ...

Функции и обязанности персональных менеджеров
Основная цель деятельности персонального менеджера - развитие прочных долгосрочных отношений с VIР-клиентами, формирование спроса на банковские продукты и услуги, качественное обслуживание. Главной задачей персонального менеджера является формирование клиентской базы, соответствующей требованиям ба ...

Денежно-кредитная политика и её инструменты
Денежно-кредитное политика— это совокупность конкретных мероприятий центрального банка, направленных на изменение денежной массы в обращении, объема кредитов, уровня процентных ставок и других показателей денежного обращения и рынка ссудных капиталов. Денежно-кредитная политика является составной ч ...