Государственная регистрация как обязательное условие действительности сделок залога недвижимости

В ряде случаев в целях более жесткого контроля со стороны государства за совершением определенного вида сделок и их учета, законами устанавливается дополнительное условие действительности таких сделок в виде необходимости проведения их государственной регистрации

. Так, в настоящее время общие нормы, устанавливающие, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, содержатся в п. 1 ст. 164 и п. 1 ст. 131 ГКРФ. Кроме того, согласно п. 2 ст. 164 ГК РФ, законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов. В силу п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Однако применительно к сделкам залога недвижимости (ипотеки) необходимо учитывать, что требование об их обязательной государственной регистрации было установлено статьями 11, 41 и 43 Закона РФ от 29.05.92 No 2872-1 «О залоге» (далее - Закон о залоге). Причем такое требование было введено наряду с необходимостью обязательного нотариального удостоверения договора залога недвижимости (ипотеки).

Судебно-арбитражная практика рассматривала данные нормы как нормы прямого действия, т.е. как нормы подлежащие применению вне зависимости от издания каких-либо подзаконных актов. Так, по одному из арбитражных дел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 27.05.97 № 3132/96 признал недействительным заключенный 7 апреля 1994 г. договор залога недвижимости по причине отсутствия в том числе его государственной регистрации.

Такой подход обусловлен тем, что вышеуказанными нормами Закона о залоге регистрация залога была фактически возложена на органы, осуществляющие учет соответствующего имущества (земли, жилых и нежилых помещений). К тому же после вступления в силу Закона о залоге органы государственной власти и управления субъектов РФ, учитывая технические сложности, возникающие при государственной регистрации залога недвижимости (ипотеки), а также рекомендации, содержащиеся в Основных положениях о залоге недвижимого имущества - ипотеке, одобренные распоряжением заместителя Председателя Правительства РФ от 22.12.93 № 96-рз, стали самостоятельно устанавливать порядок государственной регистрации залога на подведомственных им территориях. Например, на территории г. Москвы единая система государственной регистрации залога была введена Постановлением Правительства г. Москвы от 20.09.94 № 788. Согласно этому Постановлению, регистрация залога недвижимости (ипотеки) была признана частью государственной системы регистрации недвижимости и сделок с нею в г. Москве. Осуществление непосредственной регистрации в зависимости от вида заложенного имущества было возложено на соответствующие организации. В частности, государственного имущества - на Москомимущество, недвижимого имущества совместно с земельным участком - на Москомзем, жилых помещений - на Департамент муниципального жилья, предприятий как имущественных комплексов - на Московскую регистрационную палату и т.д. Держателем единого реестра договоров залога признана Московская регистрационная палата.

С 1 января 1995 г. вступила в силу первая часть ГКРФ, в которой было сохранено требование об обязательном нотариальном удостоверении договоров залога недвижимости (ипотеки), а также об их государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом (п. 2 ст. 339, п. 1 ст. 131, п. 3 ст. 339). При этом в ст. 8 Федерального закона от 30.11.94 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было установлено, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок.

Отсюда следует вывод, что с момента вступления в силу Закона о залоге до вступления в силу Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (1 февраля 1998 г.) сделки залога недвижимости (ипотеки) подлежали обязательной регистрации в порядке, устанавливаемом органами государственной власти и управления субъектов РФ.

В то же время в феврале 1996 г. указом Президента РФ от 28.02.96 № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» (далее - Указ № 293) была предпринята попытка установить на территории России единый порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе его залога. Этим же Указом были утверждены единые формы государственной регистрации.

Полезная информация:

Управление активами банка
Теория банковского дела в США предлагает несколько методов управления активами. Рассмотрим три из них. 1) Метод общего фонда средств В основе метода лежит идея объединения всех ресурсов банка: • собственных (капитал, фонды и резервы); • привлеченных (различные депозиты и займы). Метод общего фонда ...

Хеджирование
В последнее время на внутреннем и мировом валютных и денежных рынках сложились условия высокой волатильности курсов валют и колебаний процентных ставок. В такой ситуации задачи хеджирования финансовых рисков для компаний, занимающихся внешнеторговыми экспортно-импортными операциями и производством, ...

Имущественное страхование
В третьем квартале 2008 г. сборы премии в сегменте имущественного страхования возросли на 18%, с 74,1 млрд. руб. до 87,1 млрд. руб. Объем выплат достиг 31 млрд. руб. против 23 млрд. руб. за аналогичный период прошлого года, рост данного показателя составил 35%. Анализ поквартальной динамики сбора п ...